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BOLETIN INFORMATIVO

#2         5 de mayo de 2023

 

En este asunto
HISTORIA DE LOS APARTAMENTOS LIGHT TREE
 
El sitio, el constructor original:   Light Tree fue construido como vivienda asequible en 1968 por un desarrollador con fines de lucro, mucho antes de que East Palo Alto se convirtiera en una ciudad.  

Financiar para construir: El proyecto de la década de 1960 fue financiado por un programa de HUD que proporcionó incentivos fiscales a cambio de garantizar la asequibilidad de bajos ingresos durante 30 años.

Cuestiones de gestión: el programa HUD proporcionó viviendas asequibles esenciales, pero tenía algunas debilidades críticas. Primero, el mantenimiento estuvo crónicamente subfinanciado, lo que llevó al deterioro. (Finalmente, Habitat for Humanity incluso intervino para hacer mantenimiento voluntario). En segundo lugar, al final del contrato, los 94 apartamentos volverían a la tarifa de mercado (lo que a menudo llevaría a ser demolidos) a menos que se pudiera encontrar un comprador sin fines de lucro. 

Preservar la asequibilidad a largo plazo:
Con un esfuerzo considerable y un fuerte deseo de preservar su asequibilidad para la comunidad, Citizens Housing y EPACANDO pudieron comprar Light Tree en 1997. En el 2001 se completó una rehabilitación de 94 unidades.

Desafortunadamente, Citizens Housing se extendió demasiado a través de muchos de estos esfuerzos en el Área de la Bahía. En el 2011 fueron forzados a cerrar. Su portafolio de viviendas se dividió entre otras organizaciones de viviendas sin fines de lucro y no se perdió ninguna. 

Asociación con Eden:   En 2010, Eden Housing se hizo cargo de la propiedad de Citizens Housing en apartamentos Light Tree y se convirtió en un valioso socio de EPACANDO.

Una evaluación detallada de la situación mostró que la mayoría de 94 hogares estaban "envejeciendo en el lugar;" los apartamentos no estaban diseñados para personas mayores (por ejemplo, sin ascensores); todos los apartamentos necesitaban una renovación importante; y casi la mitad de ellos deberían ser demolidos.
 
Al empezar la escala de trabajo se dieron cuenta que todo el sitio podría replanificarse para proporcionar apartamentos asequibles y de alta calidad para los residentes actuales y para 91 familias adicionales.

Planos y aprobaciones: Se necesitaron 7 años, del 2012 al 2019, para...recaudar el dinero, decidir qué construir, comunicarse con todos los residentes locales y superar las modificaciones ambientales y de planificación.

Edén construye : La fase de construcción solo ha tomado 2 años
El proyecto Light Tree es un ejemplo.

   Lo que se necesita para tener una vivienda asequible

Estos son los elementos de lo que se necesita para crear y mantener viviendas asequibles, como el proyecto Light Tree Apartments: Los siguientes artículos ilustran cómo se desarrolló cada uno de los elementos del proyecto Light Tree Apartments.
"¿Qué se quiere?"

   Exclusivo de la EPA: apoyo comunitario para nuevas viviendas asequibles

 A diferencia de algunos de nuestros pueblos vecinos que son reacios a construir viviendas [ maneras extravagantes en las que las comunidades de la península intentan evitar la construcción de viviendas - Palo Alto Online ], East Palo Alto siempre ha apoyado la vivienda asequible. Desde instituir la estabilización hasta exigir que el 20% de las viviendas nuevas tengan un precio asequible, los residentes han exigido que quienes
viven aquí puedan quedarse aquí.

Ese compromiso con las opciones de vivienda asequible y contra el desplazamiento
sigue siendo muy claro hoy.
"¿Qué es posible?"

   Es difícil encontrar sitios para viviendas asequibles

En la mitad de la península, la mayor parte de la tierra disponible es de relleno: parcelas pequeñas entre vecinos ya construidos. El costo de la tierra hace que cualquier proyecto nuevo sea difícil de justificar.

"upfill" en lugar de relleno?
Alguien en Eden Housing tuvo una idea brillante: en lugar de buscar un nuevo sitio, ¿por qué no usar el terreno de un proyecto existente y construirlo más alto? El sitio de Eden/EPACANDO en Light Tree Apartments necesitaba una renovación para 2018. Y así comenzó el proceso de rediseño y reconstrucción de algunos de los edificios.

En resumen, el proyecto propuesto derribaría dos de los edificios existentes en cada extremo de la propiedad de 3.3 acres y luego construiría apartamentos de 5 pisos sobre el estacionamiento. Los edificios centrales se mantendrían y renovarían.
Resumen del proyecto e impacto ambiental 2018

 
 
Edificios antiguos de Light Tree siendo demolidos 2018
Las 185 unidades familiares se han completado en 2023. Por lo tanto, el número total de unidades asequibles es aproximadamente el doble de las 95 anteriores, sin necesidad de nuevos sitios.
 
Determinar "lo que es posible"

    Dado un sitio, satisfacer las restricciones gubernamentales

Se necesita mucho papeleo para implementar proyectos asequibles como Light Tree, incluso dejando de lado cualquier restricción sobre el dinero disponible [siguiente sección]. 

Presentar planos y obtener aprobación:
la ciudad tiene muchas especificaciones, como número de unidades, espacio abierto , altura, estacionamiento, distancia a la calle y otros edificios, inspecciones de la obra, etc. 

El Estado requiere que cada ciudad tenga un Capítulo de Elemento de Vivienda aprobado en su Plan General para mostrar cómo cumplirá con su Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA), y requiere un análisis de impacto ambiental para cada proyecto. Los distritos de servicios públicos también requieren planes y

aprobaciones : PG&E para electricidad; EPASD o West Bay Sanitary para alcantarillado; la empresa de agua correspondiente; Incendio de Menlo Park; un servicio de cable/internet.


Problemas superados para obtener la aprobación de "lo que es posible" en Light Tree:
  • Zonificación residencial: de 3 pisos máximo a 5 pisos
  • "Bono" de densidad: se podrían construir unidades adicionales porque el proyecto es asequible para las familias de bajos ingresos
  • Menos espacios de estacionamiento a cambio de cambios favorables al tránsito (Eden les dará a los residentes pases gratuitos en el transporte público, agregará aceras, estacionamiento para bicicletas)
  • Plan de reubicación: los residentes actuales en edificios que se están demoliendo podrían mudarse a apartamentos vacíos (si están disponibles), o temporalmente fuera del sitio, y luego regresar a un apartamento recién construido.
  • Acceso a agua lista para incendios: pague la construcción del nuevo tanque de la ciudad cerca de Home Depot
  • Negociar y financiar una excepción a la moratoria del Distrito Sanitario de East Palo Alto sobre nuevas conexiones de servicios de alcantarillado
  • Uso de electricidad en todo
Y, por supuesto, después de negociar soluciones a los problemas anteriores, cualquier cambio debía reflejarse en los planos de construcción.
 
Dinero...

   Creatividad para financiar el proyecto

Se necesita un "paquete" de dinero, subvenciones, donaciones y préstamos para un gran proyecto como Light Tree, porque los futuros alquileres "asequibles" no cubrirán los costos de construcción. Para EPACANDO y su socio de desarrollo, Eden Housing, armar el paquete fue como tener que buscar las piezas de un rompecabezas en todos los armarios de una casa, antes de armar el rompecabezas.
 
Por ejemplo: ¿El proyecto es de rehabilitación de edificios antiguos, o de nueva construcción? ¡Al final, ambos! Los desarrolladores dividieron el proyecto en dos, [LT2 (nuevo) y LT3 (rehabilitación)], para poder calificar para las subvenciones que estaban disponibles para uno u otro, pero no para ambos.
 
Algunas de las piezas de financiación creativas que finalmente encajaron provinieron de los programas de tránsito del Área de la Bahía, programas para personas sin hogar o para personas con discapacidades. Y una gran parte importante para la nueva construcción provino del Programa estatal de Viviendas Asequibles y Comunidades Sostenibles, que apoyó edificios "verdes" y diseño orientado al tránsito.

Entre las características "verdes" apoyadas por la subvención estatal
  • Apartamentos 100% eléctricos y paneles solares en los techos
  • almacenamiento de bicicletas y mejoras a las aceras locales
  • iluminación natural y ventilación pasiva
  • calentadores de agua con bomba de calor centralizada
  • ascensores y características adaptables
Fuentes de financiamiento estatal y federal del condado de San Mateo para viviendas 2008-2021,  /California Housing Partnership | chpc.net/housing_needs
Un constructor para levantar los edificios... socio importante para EPACANDO

   La experiencia en desarrollo de Eden beneficia a la EPA

Para sus grandes proyectos de vivienda, EPACANDO necesita socios. EPACANDO cuenta con ingenieros, planificadores, contratistas y gerentes de una constructora sin fines de lucro con experiencia, como Eden for Light Tree. El personal de Eden supera con creces a la media docena de personas de EPACANDO.

Mientras que Eden se involucra y supervisa la construcción física final, EPACANDO interactúa con el gobierno de la ciudad y los residentes locales para garantizar que el proyecto pueda continuar con todos los pasos para mudarse.

 El personal y los voluntarios de EPACANDO han abogado por este proyecto de reurbanización en la ciudad y lo han presentado a los planificadores, el gobierno, los servicios y los vecinos, durante todo el proceso de habilitación, permisos y construcción.

Hemos tenido éxito en encontrar el apoyo de la comunidad para este desarrollo que mejorará y proporcionará hogares para muchas familias.

 
"Cómo seleccionar nuevos residentes"

   Solicitantes calificados y las loterías

  Hay restricciones de ingresos: el complejo tiene un número fijo de apartamentos para familias cuyo ingreso es del 30 %, 50 % o 60 % del Ingreso Medio del Área - AMI. Para elegir quién se queda con la unidad para vivir, se lleva a cabo una lotería. Antes de ser elegible para la lotería, los solicitantes deben
  • esperar a que se abra la lista de espera
  • unirse a la lista de lotería
  • enviar sus calificaciones a través de las instrucciones que se den
  • calificar para una unidad en particular
Debido a que algunos de los fondos para Light Tree provinieron de diferentes fuentes, puede haber procedimientos de selección separados para un apartamento en particular.
Población objetivo : Light Tree Apartments está desarrollado principalmente para familias numerosas (2-3 dormitorios). Sin embargo, 34 unidades están reservadas para viviendas de apoyo, la mayoría en Light Tree Two (nueva construcción):
  • 10 unidades están reservadas para personas con discapacidades intelectuales y del desarrollo (I/DD), financiadas por el Departamento de Servicios de Desarrollo y remitidas al proyecto por el Centro Regional Golden Gate (GGRC).
  • 15 unidades están reservadas para personas sin hogar y jóvenes de crianza temporal referidos al proyecto por la Autoridad de Vivienda del Condado de San Mateo (HACSM).
  • 9 unidades están reservadas en Light Tree Three (Rehab) para personas sin hogar crónicas y personas en riesgo de quedarse sin hogar, financiadas por el Programa No Place Like Home (NPLH) de HCD referido por los Servicios Coordinados de Recuperación y Salud del Comportamiento del Condado de San Mateo (BHRS). Sistema de Entrada (CES).
Subsidios: Light Tree Apartments recibirá subsidios de alquiler de vales basados en proyectos para las 182 unidades restringidas, 89 vales basados en proyectos del condado [HACSM] y 94 vales de un contrato de asistencia de alquiler basado en
proyectos federal existente [HUD]. Los subsidios de alquiler permiten a los residentes limitar sus pagos mensuales de alquiler al 30 % de sus ingresos y evitan que las familias sufran una carga de alquiler.
Por lo tanto, los nuevos inquilinos en un apartamento de una habitación pagan entre $932 y $1585, según sus ingresos.
>>> ¡Únase a la celebración de la Gran Reapertura de Light Tree Apartments el 12 de mayo , 10:30-2:30 - en East Bayshore cerca de Home Depot!
"Cómo conservar"

   Mantener la vivienda funcional, segura y atractiva

Placemaking y servicios: el proyecto en Light Tree consta de seis edificios que ofrecen una variedad de servicios comunes a los proyectos de alta calidad de Eden. La sala comunitaria existente y las oficinas de administración de propiedades se renovaron y ampliaron para crear una nueva cocina comunitaria, oficinas de servicios para residentes y salas de reuniones de administración de casos. El proyecto también agregó una nueva área de media cancha de baloncesto, tres nuevos cuartos de lavado, servicio de elevador, dos estructuras de juego, un jardín comunitario a nivel del podio, piscina, casa de la piscina y sala de bicicletas.

Gestión: El Light Tree actualizado tendrá 3 apartamentos para administradores en el lugar. Además de la gestión de inquilinos y el mantenimiento físico, los administradores colaboran con el personal del servicio de apoyo a los residentes.

Servicios de apoyo para residentes: el personal de coordinación de servicios de Eden brinda programación que ayuda a construir una comunidad y apoyar a los residentes, incluidos programas extracurriculares, de verano y de tecnología para jóvenes y administración financiera y capacitación para compradores de vivienda para adultos. Los servicios se proporcionarán a todos los residentes de forma gratuita durante un mínimo de 15 años por parte de Eden Housing Resident Services, Inc. (EHRSI).

EHRSI colabora con los Servicios de Salud del Comportamiento del Condado de San Mateo y el Centro Regional Golden Gate para brindar servicios de administración de casos específicos a 35 hogares de viviendas de apoyo en Light Tree Apartments.
 
s.

En las noticias... Mayo es el Mes de la Vivienda Asequible

 
--     Actualización del sitio web de EPA-OPA . Si ha estado siguiendo las instrucciones de la ciudad
consideración de una ordenanza de Oportunidad de Compra , probablemente encontrará
interesante el sitio web actualizado epaopa.com. La ordenanza daría a
los inquilinos y a las organizaciones sin fines de lucro calificadas el derecho de recibir un aviso y hacer una oferta
si su casa o edificio está a punto de ponerse a la venta.
 

-- El panel incluye a Iliana Nicholas de EPACANDO discutiendo las barreras a la equidad...

Las barreras incluyen el costo, el acceso al financiamiento y la navegación en procesos locales complejos.
Únase a la conversación , mientras discutimos las disparidades y las acciones que las jurisdicciones locales pueden tomar para eliminar las barreras a la construcción de ADU para los propietarios de viviendas de color de bajos ingresos, junto con recomendaciones más amplias para aumentar la construcción de ADU en general.


--   California Housing Partnership evalúa anualmente las necesidades de los inquilinos de bajos ingresos de California, con el fin de informar a los líderes de políticas estatales y locales. Hallazgos clave del
Informe de necesidades de vivienda asequible de California [en todo el estado] de este año :
  • California gasta el doble en apoyar a los propietarios que a los inquilinos
  • solo el 17% de los recursos de los inquilinos son permanentes en comparación con el 97% del apoyo a los propietarios de viviendas.
  • Los hogares de inquilinos negros tienen una carga de costos un 41 % más severa que los hogares de inquilinos blancos.
  • Aunque California ha más que triplicado la producción de nuevas viviendas asequibles en los últimos cuatro años, el Estado solo financia el 20 % de lo que necesita para alcanzar sus objetivos. 

Misión de EPACANDO


Para crear viviendas asequibles y
promover el desarrollo comunitario y económico
en la ciudad de East Palo Alto.

Cómo lo hacemos
Cumplimos nuestra misión construyendo y manteniendo viviendas asequibles. Además, nuestra misión se cumple brindando talleres educativos y asesoramiento en el área de compra de vivienda, crédito y presupuesto.


epacando.org
East Palo Alto Community Alliance and Neighborhood Development Organization
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